Новостройка или вторичка: что выбрать казахстанцам при покупке квартиры
- 02.07.2025 15:19
Выбор между первичкой и вторичкой не только вопрос вкуса, это два разных подхода к покупке жилья. У каждого сегмента есть плюсы и подводные камни. Krisha.kz вместе с экспертами разбиралась, где скрываются основные риски, на что обратить внимание при покупке и как принять взвешенное решение, передает Liter.kz.
Почему покупатели выбирают новостройки
По словам руководителя отдела продаж Krisha.kz Имрана Османова, главные плюсы новостроек – это выгодные цены на старте, широкий выбор ипотечных программ и акции от застройщиков:
“Покупка на котловане даёт возможность сэкономить. К моменту сдачи цена может вырасти на 20-40 %. Даже если дом уже построен, можно найти рассрочку, скидки или партнёрскую ипотеку”.
Риелтор-аналитик АН Nelina.kz&Partners Александр Бикетов считает, что выбор между первичным и вторичным рынком зависит не только от бюджета, но и от приоритетов покупателя. В каждом случае есть плюсы и риски, важно их понимать заранее:
“Новостройки выигрывают в комфорте. Современные планировки, благоустроенные дворы, паркинги, консьержи, охрана – все это стало стандартом. Покупатели чаще обращают внимание не только на квартиру, но и на окружение”.
Какие риски есть в новостройках
В то же время в покупке нового жилья есть серьёзные риски. Главный – риск недостроя, затягивания строительства и потеря денег и купленного жилья. Около 70 % застройщиков продают квартиры без разрешения на привлечение средств дольщиков. То есть строят на деньги покупателей, не имея на это законного права.
“Это означает, что застройщик не заключает с вами официальный договор долевого участия (ДДУ), а предлагает другие схемы: бронирование, инвестиционные соглашения, предоплаты. Такие сделки опасны – никто не гарантирует, что дом будет достроен”, – предупреждает Имран Османов.
Среди других рисков и минусов новостроек:
- Срыв сроков сдачи ЖК.
- Качество может не соответствовать обещанному, особенно если застройщик неизвестен или работает без нужных документов.
- Дополнительные расходы: почти все квартиры сдаются в черновой отделке.
- Необжитые районы – нет инфраструктуры, школ, детсадов, транспорта.
Александр Бикетов также обращает внимание на работу управляющих компаний в новостройках:
“Они не всегда добросовестно убирают и ремонтируют подъезды, следят за лифтами и освещением. Бывает, застройщик переоборудует нежилые помещения в жилье или коммерцию для продажи или сдачи в аренду. Все это влияет на комфорт проживания”.
Как проверить застройщика
Эксперты рекомендуют: первый вопрос, который нужно задать в отделе продаж: “Какой договор вы заключаете при покупке?” Если это договор долевого участия, значит застройщик работает по закону.
Если застройщик работает по ДДУ, это значит, что и остальные необходимые документы у него в порядке: есть разрешение на привлечение средств дольщиков или гарантия КЖК; лицензия на строительство; утверждённый проект и т.д.
Чем хороша вторичка
“Главный плюс вторичного жилья в его готовности. Заехал и живи. Районы обжитые, инфраструктура работает, можно легко сдать в аренду”, – считает Александр Бикетов.
“Основные преимущества вторичного жилья – это локация, инфраструктура. Большинство объектов расположены в обжитых районах, где есть детские сады, школы, поликлиники, магазины. Кроме того, здесь проще торговаться. Если продавец спешит, можно получить хорошую скидку”, – добавил Имран Османов.
На что обратить внимание при покупке вторички
Эксперты советуют внимательно проверять:
- Юридическую чистоту квартиры – наличие обременений, арестов, залогов.
- Наличие долгов по коммунальным услугам и расходам на содержание жилья – КСК, ОСИ, счетчики, домофон и вывоз мусора.
- Законность перепланировок – технический паспорт должен совпадать с фактической планировкой.
- Состояние коммуникаций – водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения.
- Готовность продавца к сделке – он может передумать, затянуть процесс или не выполнить устные договоренности, например забрать мебель или технику, которую обещал оставить.
На вторичном рынке высокая вероятность отказа в ипотеке. В Казахстане каждая третья – четвертая сделка с жильем ипотечная. Поэтому чем старше недвижимость, тем выше шанс получить отказ от банка. Этот момент также важно проверить перед сделкой.