Закон? Не, не слышали!
- 08.10.2025 09:44
Все покупки недостроенных квартир у застройщика по обновлённому закону “О долевом участии в жилищном строительстве” должны проводиться только по договорам долевого участия (ДДУ). Кстати, то же требование теперь распространяется и на малоэтажные дома, чего раньше не было. То есть строящееся жилье в коттеджных городках, если там насчитывается свыше 50 построек, тоже можно купить лишь по ДДУ. Но, как показало наше исследование, на практике мало кто соблюдает нормы закона. И виноваты в этом не только застройщики.
Без перемен
Строительные компании, начавшие возведение жилых комплексов до внесения изменений в закон, обязаны достраивать объекты за свои или заемные средства. Если у застройщика нет разрешения на привлечение денег дольщиков, то никаких продаж вестись не должно. Но, как у нас обычно бывает, строгость закона компенсируется необязательностью его исполнения вкупе с отсутствием контроля. В отделах продаж как предлагали оформлять сделки по договорам бронирования, цессии, предварительным договорам купли-продажи (ПДКП), так и предлагают. И покупателей явное нарушение закона абсолютно не смущает, хотя информационное поле страны переполнено новостями про аресты или суды над застройщиками, обманувшими десятки, а то и сотни дольщиков.
- Люди считают, что в Гражданском кодексе исключили только ПДКП, так как это всегда была самая распространенная форма договора, по которой работали застройщики с дольщиками. Однако закон “О долевом участии в жилищном строительстве” запрещает заключать любые договоры, кроме ДДУ! — объясняет партнёр адвокатской конторы “Назханов и Партнёры” адвокат Николай РЕЗНИКОВ.
В обход закона!
Но именно так, в обход закона, по сути, работают шесть из восьми строительных компаний, у которых мы побывали на консультациях в отделах продаж либо созвонились. Кто-то из них даже не заикнулся о получении разрешения на привлечение дольщиков, другие оговорились: мол, планируем подать заявку на получение гарантий от Казахстанской жилищной компании (КЖК), ждём.
Впрочем, и те и другие готовы сейчас продавать “квадраты” без лишних формальностей. Как? У каждого своя схема.
Например, в компании, которая позиционирует себя супермаркетом недвижимости, предлагают приобрести квартиры в строящихся ЖК “Тарлан”, Jar-Jar, Аsyl Mura по “старому доброму” предварительному договору купли-продажи. Ещё и оформить его хотят задним числом: не сентябрем, а августом. Якобы тогда такие договоры, объясняет менеджер, были ещё в силе.
- Даже если договор был заключен ранее 30 августа, то он тоже, по сути, недействителен. Ведь закон “О долевом участии в жилищном строительстве” работал ещё с 2017 года, и уже тогда он обязывал работать по ДДУ. В новом законе просто ужесточили наказание и добавили новые требования: ввели ДДУ для малоэтажек и домов в коттеджных городках. Но он несильно отличается от действовавшего ранее закона по части заключения договоров, — напоминает Резников.
Кстати, в отделе продаж упомянутой компании уточнили: через ДДУ купить жилье можно, но только в ноябре и, скорее всего, по более высоким ценам. В общем, сделали заманчивое предложение жить не по закону, а по понятиям, как раньше.
Идём дальше по отделам продаж. Вложиться в жилье в ЖК “Алтын Дала”, “Алау”, “Амаль”, “Жеты Казына” (это все проекты другого застройщика) возможно по договору уступки, якобы все это в интересах покупателей.
- Сейчас ПДКП нельзя по закону, его убрали. Но по ДДУ многим неудобно: после внесения первоначалки, остаток суммы вы должны сразу в ипотеку оформить и ежемесячно оплачивать. Теперь будет договор уступки, чтобы вы могли 20 процентов только внести, а остаток суммы, когда дом полностью достроится, тогда мы начинаем обзванивать клиентов. Вы остаток суммы оформляете через банки или в рамках программ. Если у вас не ипотека, то вносите также по договору уступки, — рассказала одна из менеджеров компании.
По переуступке прав, а это тот же договор цессии, объясняет Резников, складывается интересная ситуация. Если он применяется в доме выше трёх этажей, то это запрещено. Но есть нюансы.
- Допустим, на жилье в малоэтажном доме был заключен договор ПДКП до 30 августа. И он действителен, потому что на этот тип строений такие договоры тогда ещё не были запрещены. Тогда, по сути, цессия, то есть переуступка прав, сейчас возможна. С другой стороны, если половина от стоимости уже оплачена, а половина — ещё нет, то новый покупатель должен оплатить вне договора ДДУ. А это сейчас запрещено даже для малоэтажек. Тут уже нужна судебная практика. Но я склоняюсь к тому, что цессию можно все же сделать, — рассуждает Николай Резников.
Оператор третьей строительной компании в телефонном разговоре заверил, что квартиры в строящемся Rams City-2 тоже можно купить через ПДКП, однако скоро компания якобы сможет оформлять сделки как положено по закону, так как они на этапе получения всех документов, разрешающих работу с дольщиками.
Практически такая же схема продаж и у Exclusive Qurylys.
- У нас идёт предварительный договор купли-продажи, а с нового года — уже договор долевого участия. Если даже ДДУ будет, знаете, что цены вырастут за “квадрат”? Тысяч на 200-300 за “квадрат”, — предупредил менеджер отдела продаж.
В ЖК “Олимпик Парк” и “Кахарман” (это уже следующий застройщик) квартиру можно приобрести сейчас по ПДКП, но позже, заверили нас по телефону, как только они получат все нужные разрешения, клиентов переведут на ДДУ.
В Monumental Building предупредили: примерно через месяц они смогут работать с покупателями через ДДУ. Пока же можно “забить” жилье по договору бронирования, а когда-нибудь в будущем они обещают перевести клиентов на договор долевого участия.
- Сейчас многие застройщики так делают. Чтобы получить гарантию и право привлекать деньги дольщиков, они должны пройти определенные небыстрые процедуры. Естественно, большинство не станет останавливать стройку, и они сейчас заключают договоры бронирования либо же ПДКП. И как будет гарантия, то деньги по таким договорам перейдут в счёт ДДУ. Но это является незаконным, — считает Резников.
А что же если вдруг?
Смогут ли потенциальные владельцы квартир, выкупившие их по иным договорам, в случае чего вернуть свои деньги? Вдруг стройка встанет? У нас ведь ситуация на рынке — как на пороховой бочке.
- Даже если покупатель заключил иные договоры, кроме ДДУ, он сможет обратиться в суд. Он может сказать: “Я хочу расторгнуть договор, застройщик нарушил сроки, необходимо взыскать свои оплаченные деньги”. Но тут важно, что вы можете столкнуться с проблемой взыскания финансов. У компании должно быть имущество, а если она “пустая”, то как вернуть деньги? — задает риторический вопрос Николай.
ДДУ в этом плане, подчеркивает он, это гарантия того, что дом достроят и вы в любом случае получите купленную квартиру!
Почему ДДУ в новом году?
Многие менеджеры ссылались на то, что рынок начнёт работать по ДДУ только в новом году. Скорее всего, потому что приём безналичной оплаты по ДДУ, проверку его по базе данных банки начнут лишь со 2 января 2026 года. А пока застройщикам проще оплатить штраф.
- Штраф за привлечение денег дольщиков, в случае если у компании нет на то разрешения, составляет по административному кодексу 300 МРП. В этом году это 1 млн 179 тысяч 600 тенге. То есть, оплатив штраф, застройщик может работать дальше, пока его вновь не привлекут к адмответственности, — пояснил Николай.
Причём, продолжает он, делать это не так просто: в новом законе до сих пор чётко не прописаны функции тех же акиматов. Они не могут приходить с проверками, контролировать работу компаний, их договоры.
Причём тут НДС?
Кстати, в офисе одного из застройщиков нас предупредили: будьте бдительнее, многие компании сейчас мелким шрифтом включают в договор с клиентом ещё и оплату НДС. У другого застройщика посоветовали: лучше покупать жилье в домах, которые сдаются до конца этого года. Если же взять в тех, что введут в эксплуатацию в 2026-м, то придётся доплатить стоимость НДС.
- Если вы заключаете договор сейчас, то разницы нет, в каком году будет завершено строительство дома. На сегодняшний день новый НДС ещё не работает. Да, некоторые застройщики, возможно, хотят предусмотреть риски, но в любом случае по договорам этого года включать НДС незаконно, — предупредил Николай Резников.
Кстати, о рекламе
Рекламировать строящиеся ЖК, у которых нет права на привлечение денег дольщиков, теперь тоже нельзя. Однако продажа несуществующих пока квадратных метров на этапе котлована без рекламы невозможна. Откуда вы ещё узнаете про ЖК, которого в природе не существует?
Так вот, на сайте krisha.kz полно запрещенных объявлений с фото объектов, их описанием, ценами и контактными телефонами. А снизу приписка, которая, как, видимо, надеются руководители krisha.kz, спасет их от ответственности: “Нет документов на ЖК. У застройщика отсутствуют разрешительные документы в сфере долевого участия и жилищном строительстве на базе местного исполнительного органа”. Или: “Не сотрудничаем с этим ЖК”. Зачем тогда ставить эти объявления? Вы же сами разместили незаконную рекламу. Как вы не сотрудничаете?
Послесловие
Сразу, размышляет Николай, порядок на строительном рынке не навести.
- По моему мнению, в законе будут ещё ужесточения. Может, усилят надзорные функции акиматам, дадут им более широкие полномочия. У них есть функции, но они не конкретно прописаны. Как вариант, могут внести изменения и дополнения в закон “Об архитектурной деятельности” и добавить туда поправку о том, что талон на строительно-монтажные работы не выдается объектам, у которых нет гарантий КЖК либо банка, — предполагает Резников.
Но все же, сколько закон не ужесточай, недобросовестные застройщики не перестанут его обходить, пока на такие правила игры согласны покупатели. Да, большинство из нас покупают там, где дешевле. Ну и что, что документов нет. Авось, прокатит.
Потом стройка на стопе, а дольщики митингуют на дороге. Что если сразу требовать положенное, может, и девелопер подстроится под новый спрос?
Кстати, пока акиматам полномочий не добавили, у прокуроров их хоть отбавляй. Подскажем надзорному органу, как свою нужность государству продемонстрировать и дыры в бюджете подлатать. Зайдите на сайт krisha.kz и запустите поиск квартир со сроком сдачи в 2026 году в любом городе Казахстана. А дальше вас учить не надо: оформляйте контрольную закупку, ведь 300 МРП тоже на дороге не валяются.
Ергали НУРГАЛИЕВ, фото Владимира ТРЕТЬЯКОВА, Алматы
